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L’idée évidente : créer 4 appartements d’environ 40 m². Le calcul, lui, raconte une autre histoire. Le bien est affiché à 9 031 €/m². Sur le même boulevard, le DVF fait ressortir notamment : — 14 435 €/m² pour un appartement de 124 m² vendu 1,79 M€ en août 2024 ; — 11 600 €/m² pour un appartement de 50 m² vendu 580 K€ en octobre 2025 ; — 7 857 €/m² pour un appartement de 70 m² vendu 550 K€ en juin 2024. Donc non, le prix d’entrée n’est pas absurde. Mais avec les frais, une rénovation lourde et les aléas, le projet arrive déjà entre 2,24 et 2,49 M€ avant financement, fiscalité et revente. Même en revendant les 174,4 m² au niveau du meilleur comparable appartement retenu — 14 435 €/m² — le chiffre d’affaires théorique atteint environ 2,52 M€. Il ne reste que 24 à 274 K€ bruts avant les coûts encore oubliés. Et le vrai piège est juridique : l’annonce précise que le bien est en copropriété avec des logements appartenant à d’autres propriétaires au niveau inférieur. Les 4 055 m² annoncés, les travaux communs, la division et la destination doivent donc être prouvés avant toute offre. Mon verdict : sans mètres carrés supplémentaires validés ou forte négociation, je n’achète pas à 1,575 M€. Tu fais quoi : 4 APPARTS, HÔTEL ou JE FUIS ? Annonce : Chabert Group, réf. AM-CG-205-332. Analyse indépendante. Les scénarios et budgets sont des hypothèses à confirmer par notaire, architecte, urbanisme, diagnostics et devis. #BrutImmo #VillefrancheSurMer #GrosTravaux #AncienHotel #Immeuble
L’idée évidente : créer 4 appartements d’environ 40 m². Le calcul, lui, raconte une autre histoire. Le bien est affiché à 9 031 €/m². Sur le même boulevard, le DVF fait ressortir notamment : — 14 435 €/m² pour un appartement de 124 m² vendu 1,79 M€ en août 2024 ; — 11 600 €/m² pour un appartement de 50 m² vendu 580 K€ en octobre 2025 ; — 7 857 €/m² pour un appartement de 70 m² vendu 550 K€ en juin 2024. Donc non, le prix d’entrée n’est pas absurde. Mais avec les frais, une rénovation lourde et les aléas, le projet arrive déjà entre 2,24 et 2,49 M€ avant financement, fiscalité et revente. Même en revendant les 174,4 m² au niveau du meilleur comparable appartement retenu — 14 435 €/m² — le chiffre d’affaires théorique atteint environ 2,52 M€. Il ne reste que 24 à 274 K€ bruts avant les coûts encore oubliés. Et le vrai piège est juridique : l’annonce précise que le bien est en copropriété avec des logements appartenant à d’autres propriétaires au niveau inférieur. Les 4 055 m² annoncés, les travaux communs, la division et la destination doivent donc être prouvés avant toute offre. Mon verdict : sans mètres carrés supplémentaires validés ou forte négociation, je n’achète pas à 1,575 M€. Tu fais quoi : 4 APPARTS, HÔTEL ou JE FUIS ? Annonce : Chabert Group, réf. AM-CG-205-332. Analyse indépendante. Les scénarios et budgets sont des hypothèses à confirmer par notaire, architecte, urbanisme, diagnostics et devis. #BrutImmo #VillefrancheSurMer #GrosTravaux #AncienHotel #Immeuble
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Jamy's first wet pull down trip!!!
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